近期，我登记中心接到不少市民业务咨询关于购买农贸市场经营摊位（门面）按份共有登记的问题，现就登记的相关法律规定普及如下：
问题一：什么是按份共有？
答：《民法典》第298条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
对于按份共有，各个共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人按照其份额享有所有权。例如：买受人购买农贸市场中的某个摊位（门面）并申请登记为按份共有，即便双方在买卖合同中明确了摊位（门面）的位置、面积、四至，按份共有的份额也不对应具体的经营摊位（门面），买受人无法就该经营摊位（门面）主张单独所有权。
问题二：对按份共有的不动产处分有哪些规定？
答：《民法典》第301条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
因买受人享有的不是单独所有权，故其处分共有的不动产时需根据上述法律规定经占共有不动产份额三分之二以上的按份共有人同意，若无法取得三分之二以上共有人同意，则无法处分共有的不动产。共有人之间如果另有约定的，从约定。
问题三：关于按份共有人转让其享有共有份额有哪些规定？
答：《民法典》第305条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《民法典》第306条规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
在共有关系存续期间，按份共有人在符合法定或者约定条件下有权转让其共有的不动产份额，但在同等条件下，其他共有人享有优先购买权。共有人在对外转让共有份额时要将转让条件通知其他共有人，其他共有人在合理期限内未行使优先购买权的，共有人才可以将共有份额转让给共有人以外的第三人。
问题四：按份共有的不动产登记是否需要全体共有人共同到场？
答：《不动产登记规程》对于共有不动产的登记申请规定如下：
共有不动产的登记，应由全体共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
下列共有不动产情形，可由部分共有人申请：
1.处分按份共有的不动产，应由占份额三分之二以上的按份共有人申请，但共有人另有约定的除外；
2.按份共有人转让或抵押其享有的不动产份额的，应由该按份共有人与受让人或者抵押权人共同申请；
3.共有的不动产因共有人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，可由姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的权利人申请；
4.不动产的坐落、界址、面积等状况发生变化的，可由共有人中的一人或者多人申请；
5.部分共有人申请不动产权证书或者不动产登记证明换发、补发的；
6.因不动产灭失的，可由共有人中一人或者多人申请。
问题五：按份共有人是否可以申请分别持证，需要交纳工本费吗？
答：可以。共有的不动产，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权证书的，不动产登记费中已包含工本费；共有人申请分别持证的，可为共有人分别发放不动产权证书。共有不动产权证书会注明共有情况为按份共有，并列明全体共有人。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本加收工本费10元。
泰州市土地储备和不动产登记中心
2025年7月18日
问题一：什么是按份共有？
答：《民法典》第298条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
对于按份共有，各个共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人按照其份额享有所有权。例如：买受人购买农贸市场中的某个摊位（门面）并申请登记为按份共有，即便双方在买卖合同中明确了摊位（门面）的位置、面积、四至，按份共有的份额也不对应具体的经营摊位（门面），买受人无法就该经营摊位（门面）主张单独所有权。
问题二：对按份共有的不动产处分有哪些规定？
答：《民法典》第301条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
因买受人享有的不是单独所有权，故其处分共有的不动产时需根据上述法律规定经占共有不动产份额三分之二以上的按份共有人同意，若无法取得三分之二以上共有人同意，则无法处分共有的不动产。共有人之间如果另有约定的，从约定。
问题三：关于按份共有人转让其享有共有份额有哪些规定？
答：《民法典》第305条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《民法典》第306条规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
在共有关系存续期间，按份共有人在符合法定或者约定条件下有权转让其共有的不动产份额，但在同等条件下，其他共有人享有优先购买权。共有人在对外转让共有份额时要将转让条件通知其他共有人，其他共有人在合理期限内未行使优先购买权的，共有人才可以将共有份额转让给共有人以外的第三人。
问题四：按份共有的不动产登记是否需要全体共有人共同到场？
答：《不动产登记规程》对于共有不动产的登记申请规定如下：
共有不动产的登记，应由全体共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
下列共有不动产情形，可由部分共有人申请：
1.处分按份共有的不动产，应由占份额三分之二以上的按份共有人申请，但共有人另有约定的除外；
2.按份共有人转让或抵押其享有的不动产份额的，应由该按份共有人与受让人或者抵押权人共同申请；
3.共有的不动产因共有人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，可由姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的权利人申请；
4.不动产的坐落、界址、面积等状况发生变化的，可由共有人中的一人或者多人申请；
5.部分共有人申请不动产权证书或者不动产登记证明换发、补发的；
6.因不动产灭失的，可由共有人中一人或者多人申请。
问题五：按份共有人是否可以申请分别持证，需要交纳工本费吗？
答：可以。共有的不动产，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权证书的，不动产登记费中已包含工本费；共有人申请分别持证的，可为共有人分别发放不动产权证书。共有不动产权证书会注明共有情况为按份共有，并列明全体共有人。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本加收工本费10元。
泰州市土地储备和不动产登记中心
2025年7月18日
